从深圳福田或南山，去宝安机场赶飞机，最靠谱的交通方式莫过于坐地铁11号线了。快，准，稳，不用担心塞车，在快到机场站前的几分钟，这条地铁线会突然把我们从地下带到地面，送给我们美不胜收的海景。如果正好赶上落日，那丰富的景致，更是令人迷醉。

(资料图片仅供参考)

深圳像一位很会打扮的精致女人，20年前，她把从福田到南山到宝安的南边15公里海岸线收拾了一下，就成了站在国际坐标系上打望深圳的“另一只眼”。

再后来，她把这长廊，建成长长的深圳湾公园。人们纷纷慕名而来，福田红树林公园，深圳湾体育馆，深圳人才公园，蛇口艺术中心……成了深圳的名片。

2013、2014年，这里的房价迈步10万+，深圳湾1号、华润悦府、恒裕深圳湾、华侨城新玺等大平层王者涌现，深圳湾成了深圳除福田CBD、香蜜湖、华侨城、蛇口半山这四大传统豪宅区之外的顶级豪宅聚集地。

这是产品空间创新与资本新贵偏好的胜利，是深圳审美水准的飞跃，更是海洋生活岸线极致美化的一个图腾。

深圳湾超级总部基地那一段，是另一种高潮。代表这座城市最先进生产力的行业巨子在这里盖总部，深圳野心从这里升腾。它在前海之前，完成了一幅商办用地的调规，市场憧憬这一幅地能够帮助断货近20年的红树湾登顶。

现在，到了人们对前海这片规划起点极高的资本热土充满想象的时候了。

4月27日，深圳前海管理局发布公告，调整妈湾14、15和16三个开发单元的部分土地性质，14个地块从以商业用途为主，调整为以商业、商务公寓、居住用途为主。初步测算，大概增加了46.6公顷的二类居住用地，超过130万平方米的住宅开发体量。

而且，容积率好像比较友好和舒适。

这会是前海楼市的新起点吗？

它是否意味着前海楼市有望像几年前的深圳湾一样，从改善为主，进入大平层开发主导的时代？

从一开始拒绝商业化房地产开发，到慢慢松开口子，这次一口气给14块地“改性”，这是前海的坚持，也是它的务实与与时俱进。

正如市场周知，无论是办公，还是商业和商务公寓，短时间内，前海都是过剩的。现在的修订，毫无疑问是着眼于现实与未来的需要，乘势而上、顺势而为的积极作为，市场对此给出的主流声音，是正面的。

得为住宅用地提供舞台，才能成就一个区域持续的发展与澎湃活力。

我看过一组数据，整个福田中心区总开发规模约1200万平方米，住宅仅占17%，其余主要都是办公和商业，而如果按照最初的方案，福田中心区南边CBD片区，是没有住宅开发用地的。我们今天在这里看到的繁荣，是多年积累与努力的结果，而这个结果，本来可以早些到来。

住宅开发，意味着人间烟火气，意味着地方财政收入的增加与人们居住环境的改善。

但是，问题来了：

前海妈湾这次修订之后，房价会更贵，还是会更便宜？

有人分析称，此前在妈湾买房的人会失望，因为它的房价会因为这多出来的超130万平方米住宅供应量，而变得更便宜。

据介绍，妈湾原本就规划有31个住宅地块，其中，已开盘的有颐城栖湾里、颐城瑧湾悦、颐湾府、招商领玺1、2期和前海湾花园，还有24个住宅地块待建，“现在又增加了14个，相当于妈湾目前有38个住宅地块可随时拍卖，38个新盘蓄势待发”：

这说明，前湾、桂湾、妈湾这三个前海扩容前的片区当中，95%的新盘，都会集中在妈湾。

根据规划，前湾的住宅用地只有3个，龙光天境、前海润峯府已经接近交房阶段，壹湾瑧邸即将上市。

桂湾有9个住宅地块，老盘前海时代一二期、龙海家园，近期卖完的天健悦桂府，在售的天健悦湾府，即将入市的深业云海湾和珑湾公寓，还有两个待字闺中的住宅地块。

相比之下，妈湾潜在的住宅供应量突然放大，似乎可以得出这里的房价将因为供过于求而变得越来越便宜的结论。

坦率地讲，我认为这是对房价涨跌逻辑的一种片面认识。

在需求不变的情况下，一个片区供应量的增加，的确有可能导致房价下跌。但是，供应，只是决定房价走势的一个变量。

如果市场对某一片区的需求不仅没有减少，而且由于政策的正向调整，以及由此带来配套的优化，产品的进步，使得需求增加的话，供应端的发力，反而较易达成供需平衡或购销两旺。

前海楼市目前面临的困境，说白了，是有效供给不足，换句话说，是资源错配，叠加市场低迷情绪的传染，片区内一旦出现为了销售回款而悍然砸盘的行为，它便成为价格战的引火点——深圳很多片区的房地产销售价格，是锚定前海的。

事实上，砸盘行为对市场带来的负面冲击并没有持续多久，去年11月开盘，坚决守住前海“基本盘”的天健悦湾府，据说多次夺得销冠：

前海特别是桂湾的规划这么超前，资金和资源的投入这么密集，它怎么可能向下？

如果有，那也是暂时的。

换个角度，如果住宅用地扩容，会导致前海房价的下跌，那么前海从15平方公里扩到77平方公里，“帽子”比赤湾更大，住宅用地的暴增也少不了，然而它的房价为何没有出现明显的下跌？

苗头认为，前海这多出来的14块住宅开发用地，超130万平方米的体量，相比市场对前海等深圳核心地段的优质住宅的需求而言，仍属杯水车薪。

也就是说，像福田CBD、香蜜湖、华侨城、超总、深圳湾、蛇口半岛这些优越地段出品的优质物业优质住宅，是从来不缺买家的：

这一两年最好成交的，是头部城市那些为数不多的位置优越的优质大户型。

市场之所以对它们趋之若鹜，最重要的驱动力来自于源源不断的换房需求，以及聪明资金持续的投入。

我们习惯于把供应过量，当成房子卖不动或房价下跌的罪魁祸首，却不知道，罗马不是一天建成的，优越地段的养成也非一日之功，而土地资源的供应，更不可能玩“挥泪大甩卖”。

超前规划的覆盖，资源的持续导入，土地供应的节奏，土地出让条件的设定，市场情绪的把握及其引导，需要高超的操盘能力。

对深圳这样的头部城市而言，把地卖出去不难，难的是卖出城市应有的期待。

希望未来的前海，不只是一个金融区和自贸区，也不只是一座人们匆匆掠过的海岸城，而应该是比深圳湾更美丽，比华侨城更艺术，比蛇口更国际化，比后海更丰富的一张深圳名片。

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