买房时说是商品房，结果证办不下来，房子变成安置房，现在开发商要求业主补交房子尾款。业主疑惑：自己花了几十万买了个什么？

业主：商品房10年后变安置房！

杜先生2010年在西安市龙首北路龙御花园小区购了套房，在买房前他了解到房子的五证不全，“这块是棚户区改造项目，属于安置房，因为有剩余所以也有商品房售卖，开发商是西安市房地产经营二公司，当时他们承诺是先交首付，在两年之内给业主把房子的产权证办下来，之后再办理按揭，当时杜先生交了26万元的首付。”

(资料图片仅供参考)

最近开发商要求业主补交尾款，“他们只说交尾款，却只字不提不动产权证的事情，业主问证咋办，开发商说办不出来，就是安置房的证。”

据业主提供的补充协议显示： 出让人与买受人就龙御花园商品房买卖合同中的相关条款， 经双方协商一致，出卖人开发的龙首北路\"龙御花园\"项目属西安市棚户区改造项目，除安置部分房屋外，剩余对外发售部分房屋均为全产权商品房， 为使买受人能够如期入住，出卖人积极努力完善项目相关手续，力争项目达到备案要求。

开发商怎么说？

据开发商介绍，龙御花园小区属于拆迁安置房，当时剩余100多套房子，开发商就以商品房性质进行售卖，卖的时候跟业主承诺在2年内会将相关证件办下来，但最后因为种种原因未能履约。

2016年公司开始追缴尾款，针对未能履约情况，给业主提出可以在本金上进行一定的减免，“确实是我们违约在先，我们跟业主也说明房子现在是安置房，大家住了这么多年了，如果能接受愿意支付尾款，我们可以给予一定减免，如果业主不接受，可以将房子退还，之后法院判我们补偿多少，公司就给业主补偿多少。”

开发商称，目前多数业主尾款已解决，还有20多户业主的尾款存在争议，近期会跟剩余业主再沟通。

律师怎么说？

未取得预售许可的房屋预售应认定合同无效！

陕西丰瑞律师事务所杨盼盼律师表示，依据《房地产管理法》《商品房销售管理办法》《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等规定，商品房销售有预售和现售，商品房预售实行许可制度，应办理商品房预售许可证明， 未取得预售许可证明的房屋预售，应当认定为无效合同， 但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。

本案中，业主与开发商签订《房屋定购协议》时，开发商并未取得商品房预售许可证明，即该协议属于无效合同，其法律后果系双方相互返还； 如开发商在对业主起诉前，已经取得商品房预售许可证明，该协议为有效合同。

依据业主与开发商签订的《补充协议》可知，该项目系棚户区改造安置项目，该项目应按照《城市房屋拆迁管理条例》予以执行， 房屋属于安置房，即俗称“小产权房”， 系安置给特定群体，即该棚户区的被拆迁人，不具备作为商品房售卖给不特定群体的法律属性。如该房屋按照商品房销售，应补交土地出让金以及其他相关费用。

关键词： 商品房预售 房屋预售 龙首北路